IndietroPERMESSO DI COSTRUIRE: cos'è, costi, tempi ed esempi pratici
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Il permesso di costruire (PDC) è una pratica regolamentata dall'art.10 del testo unico dell'edilizia (DPR 380/01). In questo articolo andremo a vedere nel dettaglio di cosa si tratta e forniremo una guida completa che affronta le tematiche più richieste, rispondendo a domande comuni e fornendo esempi pratici riguardanti questa titolo abilitativo.
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Permesso di costruire tutto quello che devi sapere
Indice dei contenuti:
2) Quando serve il permesso di costruire?
3) Chi può presentare la richiesta?
4) Chi rilascia il permesso di costruire?
5) Come richiedere il permesso di costruire?
6) Quali sono i costi, i tempi e le scadenze del permesso di costruire?
7) Violazioni, sanzioni e abusi edilizi: cosa serve sapere
8) Esempio pratico: costruzione di una nuova abitazione
Introduzione:
Che cos’è il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è un titolo abilitativo fondamentale, che viene concesso dal comune di riferimento, per gli interventi edili di varia natura, regolato da normativa a livello nazionale, regionale e comunale. La richiesta del permesso è vincolata a diversi fattori, tra cui il tipo di intervento, la zona geografica, e la presenza di vincoli paesaggistici.
Quando serve il permesso di costruire?
Secondo l’art. 10 del testo unico dell’edilizia, gli interventi che richiedono il permesso di costruire sono:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, , e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.
E' importante però ricordare che le regioni hanno un ruolo fondamentale nel processo decisionale dal momento che, come citato nel dpr 380/01, sempre all'art.10, capo 2,:
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.
Chi può presentare la richiesta?
Il permesso di costruire può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o da professionisti delegati, come architetti, ingegneri o geometri.
Chi rilascia il permesso di costruire?
Autorità competenti e normative locali
Il processo di ottenimento del permesso di costruire è strettamente legato alle autorità locali e alle normative vigenti. Identificare l’entità responsabile per il rilascio del permesso è il primo passo fondamentale.
Autorità locali
In genere, lo sportello unico dell’edilizia (SUE) del comune in cui si colloca l'intervento edilizio, è l’autorità competente per il rilascio del permesso di costruire. Tuttavia, in alcune regioni, possono esserci differenze nell’organizzazione delle competenze.
→ Hai verificato se il tuo progetto rientra nelle competenze del comune o se la tua regione specifica ha disposizioni aggiuntive sulle autorità competenti?
→ Hai coinvolto un professionista per facilitare il processo di richiesta del permesso di costruire e garantire la corretta documentazione?
E' buona prassi affidare la presentazione del permesso di costruire a professionisti del settore, come architetti, ingegneri o geometri. Questi professionisti svolgono un ruolo chiave nel garantire che la documentazione presentata sia conforme alle normative locali e nazionali.
Esempio pratico:
Immagina di voler costruire una nuova residenza nella zona A, un’area con caratteristiche storico-artistiche. In questo caso, il comune diventa il fulcro delle tue interazioni per ottenere il permesso di costruire. Coinvolgendo un tecnico abilitato puoi semplificare il processo, garantendo che il tuo progetto sia conforme alle normative regionali e comunali per poter essere approvato.
Come richiedere il permesso di costruire
La procedura per richiedere il pdc è un passaggio cruciale, e comprendere tutte le fasi è necessario per garantire un processo senza intoppi.
I passaggi principali da affrontare per richiedere il permesso di costruire sono i seguenti:
Progetto preliminare: inizia con la preparazione di un progetto preliminare che descriva dettagliatamente l’intervento edile che intendi realizzare. Questo dovrà includere planimetrie, disegni tecnici e relazioni descrittive.
Professionista delegato: coinvolgi un professionista qualificato, come un architetto o un geometra, per redigere il progetto secondo le normative locali e nazionali. Il professionista sarà responsabile di allegare tutti gli eleborati tecnici e la documentazione necessaria prevista del regolamento edilizio.
Presentazione della documentazione: presenta la documentazione presso il comune competente. Questo passaggio è cruciale e deve essere eseguito con precisione per evitare ritardi o respingimenti.
→ Hai elaborato un progetto preliminare accurato del tuo intervento edilizio?
→ Hai incaricato un professionista qualificato per garantire la corretta presentazione del progetto?
Esempio pratico:
Supponiamo che tu stia pianificando di ampliare la tua abitazione. Dopo aver elaborato un dettagliato progetto preliminare, ti rivolgi ad un geometra per la redazione formale dei documenti richiesti. Il professionista verifica che il progetto rispetti le normative locali e nazionali. La documentazione completa viene presentata al comune, garantendo una procedura senza intoppi. Il coinvolgimento di un tecnico specializzato semplifica il processo ed evita complicazioni burocratiche.
Costi, tempi e scadenze del permesso di costruire
Il permesso di costruire implica il pagamento di un contributo legato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. La quota per gli oneri di urbanizzazione si versa al comune o può essere sostituita dall'esecuzione diretta di opere. Gli oneri sono stabiliti dal consiglio comunale basandosi su tabelle regionali.
Il contributo per il costo di costruzione, determinato al rilascio, è pagato durante l'opera.
Il costo di costruzione per nuovi edifici è stabilito regionalmente, con una percentuale inclusa nel contributo al permesso. Per interventi su edifici esistenti, il costo è correlato agli interventi, con possibili riduzioni per il recupero del patrimonio.
Riduzioni o esenzioni si applicano a casi specifici, come edilizia convenzionata, interventi su immobili dello Stato, ristrutturazioni, opere pubbliche e progetti su fonti rinnovabili. Possibili riduzioni fino al 20% sono previste per interventi di rigenerazione urbana, efficienza energetica e sicurezza sismica, a discrezione dei comuni.
→ Quali sono i tempi per il processo di ottenimento del permesso di costruire?
Il processo di ottenimento del permesso di costruire segue una serie di fasi chiave, con tempi definiti dalle leggi vigenti. Entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento del comune di appartenenza, emette una “Proposta di provvedimento”. Durante questo periodo, possono essere richieste integrazioni o modifiche al progetto, allungando il processo.
Entro 30 giorni dall’emissione della proposta di provvedimento, il responsabile emette il provvedimento finale, notificandolo al richiedente e pubblicandolo sull’Albo Pretorio.
→ Come possono i vincoli ambientali influire sui tempi di rilascio del permesso di costruire e cosa significa l’atto di assenso in questo contesto?
Se l’immobile è soggetto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, i 30 giorni di termine decorrono dal rilascio dell’atto assenso. Questo approccio mira a garantire una valutazione accurata per situazioni particolarmente sensibili.
→ Quali sono le tempistiche da rispettare e gli aspetti che potrebbero richiedere una proroga del permesso di costruire e come può essere ottenuta?
La durata del permesso di costruire stabilisce i termini di inizio e ultimazione dei lavori. Il termine di inizio non può superare un anno dal rilascio, mentre quello di ultimazione è fissato entro 3 anni dall’inizio dei lavori. La proroga di un anno è possibile per motivi specifici, come fattori sopravvenuti o caratteristiche tecniche complesse.
→ Quali sono i vantaggi dell’approccio telematico nella gestione dei tempi del permesso di costruire?
Secondo l’art. 20 del testo unico dell’edilizia (dpr 380/01), lo sportello unico dell’edilizia (SUE) rilascia in via telematica, entro 15 giorni dalla richiesta, un’attestazione sui tempi di procedimento. Ciò è valido se non sono state richieste integrazioni documentali e non sono stati emessi provvedimenti di diniego.
Violazioni, sanzioni e abusi edilizi: cosa sapere sul permesso di costruire
→ Quali possono essere le conseguenze legali e finanziarie per chi procede con lavori edilizi soggetti a permesso di costruire senza titolo abilitativo?
L’ufficio comunale preposto ha il potere di disporre la demolizione o la rimozione di opere realizzate in totale difformità dal permesso di costruire o in sua assenza. Nel caso di mancato rispetto dell’ordine, può procedere alla confisca dell’edificio. La legge prevede azioni penali in caso di inottemperanza all’ordine, con ammende significative.
Se gli interventi edilizi fatti in assenza di titolo abilitativo non vengono rimossi entro il limite prestabilito, il comune può intervenire direttamente, a spese del responsabile della violazione.
→ Come si possono gestire delle violazioni di interventi edilizi eseguiti senza titolo abilitativo?
Facciamo un esempio. Immaginiamo di essere coinvolti in un progetto di ristrutturazione e, a causa di una mancata attenzione ai regolamenti locali, scopriamo che alcuni lavori sono stati eseguiti senza il permesso di costruire. In questo caso bisogna valutare le diverse opzioni. Optare per un permesso di costruire in sanatoria potrebbe essere una soluzione strategica, se accettata dall’ente preposto alla valutazione.
Tuttavia, onde evitare determinati provvedimenti di diversa entità è sempre meglio agire prontamente per evitare sanzioni più gravi e preservare l’integrità del progetto.
Siamo giunti quasi alla fine di questa guida sul permesso di costruire e, per una migliore comprensione generale, concludiamo facendo un esempio pratico per la costruzione di una nuova abitazione, dove riassumeremo tutti i concetti visti fino ad ora.
Esempio pratico: costruzione di una nuova abitazione
Inizio del progetto: richiesta del permesso di costruire
Immaginiamo di voler realizzare la nostra casa su un terreno appena acquistato. La prima fase coinvolge la richiesta del permesso di costruire.
→ Quali sono i documenti fondamentali da presentare con la richiesta del PDC?
Come proprietari, dobbiamo presentare la documentazione necessaria al Comune, includendo i progetti richiesti dal regolamento edilizio locale e la dichiarazione di conformità delle norme vigenti.
Approvazione e inizio lavori: concessione del permesso
→ Quali sono le tempistiche tipiche per ottenere l’approvazione e la concessione del permesso di costruire?
Dopo aver presentato la richiesta, dobbiamo attendere l’approvazione. Il responsabile del procedimento emette una proposta di provvedimento entro 60 giorni dalla data di presentazione. Una volta ottenuta l’approvazione, il permesso di costruire viene rilasciato e notificato.
Costruzione: fasi e scadenze
→ Quali possono essere i fattori che richiedono una proroga dei termini di ultimazione?
Con il permesso in mano, possiamo avviare i lavori. Il permesso di costruire indica i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Dovremo rispettare il termine di inizio, non superiore ad un anno dal rilascio, e quello di ultimazione, entro tre anni dall’inizio dei lavori.
Controllo e registrazione telematica: sportello unido dell’edilizia
→ In che modo lo sportello unico semplifica il monitoraggio e la gestione burocratica dei lavori?
Durante la costruzione, le domande e le comunicazioni vengono gestite tramite lo sportello unico per l’edilizia. La registrazione telematica dell’avanzamento dei lavori è fondamentale, e il rilascio di certificati di conformità può essere ottenuto entro 15 giorni dalla richiesta.
Ultimazione lavori e abitazione: fine del percorso
→ Quali sono gli ultimi passaggi burocratici e di controllo prima di poter abitare la nuova casa?
Terminati i lavori, il responsabile del procedimento emette il provvedimento finale entro 30 giorni dalla proposta iniziale. L’atto viene pubblicato sull’albo pretorio, confermando la conformità dell’opera. Ora, la nostra casa è pronta per essere abitata.
Questo esempio illustra come il processo, partendo dalla richiesta del permesso di costruire, guidi attraverso tutte le fasi necessarie alla costruzione di una nuova abitazione. La corretta gestione di ogni passo è fondamentale per garantire il rispetto delle normative, evitare sanzioni e godere appieno del proprio nuovo spazio abitativo.
Conclusioni
Come semplificare il processo di avanzamento lavori con la digitalizzazione dei cantiere
In conclusione, il percorso per ottenere un permesso di costruire e portare a termine la costruzione di un’abitazione è un processo articolato complesso, che richiede attenzione ai dettagli, rispetto delle normative vigenti e gestione efficiente dei tempi.
Le chiave per un processo efficiente: digitalizzazione dei cantieri
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Come funziona: ottimizzate la vostra gestione del cantiere
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Firma digitale: semplificate la gestione di documenti ufficiali con la possibilità di firmare digitalmente attraverso l’app, eliminando la necessità di documenti cartacei.
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Chiara Bussani
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