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Occupazione del suolo pubblico: quando serve un titolo edilizio?

La gestione di un cantiere edile è un procedimento complesso, che richiede il rispetto di regole, norme e normative precise che garantiscano il corretto svolgimento di tutte le operazioni. In particolare, la pianificazione e l’avvio dei lavori rappresentano fasi particolarmente critiche, durante le quali la conoscenza e il rispetto delle regole sono fondamentali. In particolare, quando un cantiere interessa e coinvolge anche aree di suolo pubblico, diventa fondamentale comprendere quali permessi siano necessari, quale sia la normativa di riferimento, e quando sia obbligatorio acquisire un titolo edilizio oltre all’autorizzazione per l’occupazione del suolo pubblico. Ma procediamo per gradi: iniziamo vedendo insieme quali sono le normative che regolano questi aspetti.

03 apr 2025 05 min Condividi

Uomo con un disegno tecnico in mano che osserva un cantiere con un palazzo in costruzione

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Indice dei contenuti

DPR 380/2002, il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
Titoli abilitativi, cosa sono e quando servono
Occupazione del suolo pubblico
I riferimenti normativi per la gestione del suolo pubblico
Costruzioni su suolo pubblico e tipologie di occupazione
Quando e perché serve un titolo edilizio per l’occupazione del suolo pubblico?
Responsabilità e sanzioni
La gestione documentale e il supporto della tecnologia
Conclusioni

DPR 380/2002, il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Disciplina le tipologie di interventi edilizi, i titoli abilitativi necessari, le competenze e le responsabilità dei soggetti coinvolti, i procedimenti amministrativi relativi all’attività edilizia e le sanzioni che vengono applicate in caso di violazioni.

In particolare, l’articolo 3 distingue gli interventi edilizi in sei categorie, fra cui ci sono la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la nuova costruzione e la ristrutturazione urbanistica.

Titoli abilitativi, cosa sono e quando servono

Prosegue poi indicando cosa sono e quali sono i titoli abilitativi, che devono essere richiesti per avere la preventiva autorizzazione ad iniziare i lavori. In particolare, ci sono:

• CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, che viene utilizzata per opere non strutturali come tramezzi, impianti e modifiche interne; ha bisogno dell’asseverazione di un tecnico abilitato

• SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, è necessaria per interventi di ristrutturazione che non prevedano l’aumento della volumetria, oppure cambi di destinazione d’uso in alcune zone, o ancora opere su immobili vincolati non strutturali

• Permesso di costruire, è obbligatorio per nuove costruzioni, ampliamenti, interventi complessi su immobili vincolati o su aree tutelate

• SCIA alternativa al permesso, è stata introdotta per semplificare le procedure e si applica agli stessi casi del permesso di costruire, ma con procedura di SCIA rafforzata

Occupazione del suolo pubblico

Il DPR 380/2001 non disciplina direttamente l’occupazione del suolo pubblico; è tuttavia fondamentale per capire quando un’opera che viene realizzata sul suolo pubblico sia considerata edilizia e quindi richieda un titolo abilitativo edilizio, oltre all’autorizzazione per l’occupazione temporanea o permanente del suolo pubblico, che è regolata da altri testi normativi e dai regolamenti comunali.

Facciamo un passo ulteriore e vediamo ora che cosa bisogna quindi fare quando si deve procedere con l’installazione di cantieri che invadono aree pubbliche.

I riferimenti normativi per la gestione del suolo pubblico

Ecco quali sono i codici e i regolamenti che intervengono nel momento in cui si deve procedere con cantieri che prevedono l’utilizzo di suolo pubblico:

• Codice della strada e relativo regolamento di attuazione, per quanto riguarda la sicurezza e l’occupazione delle carreggiate, dei marciapiedi e degli spazi pubblici

• Regolamenti comunali per quanto riguarda l’occupazione di suolo pubblico, per la definizione di modalità, tempi e costi

• Le disposizioni specifiche per le infrastrutture tecniche o gli interventi di urbanizzazione

Costruzioni su suolo pubblico e tipologie di occupazione

Quando si parla di costruzioni su suolo pubblico, bisogna distinguere fra due casi:

• Occupazioni temporanee e strumentali al cantiere, come ponteggi, recinzioni, mezzi, depositi di materiali; in questi casi, è sufficiente l’autorizzazione per l’occupazione del suolo pubblico

• Opere edilizie che vengono realizzate su suolo pubblico, come la posa di cabine elettriche, infrastrutture interrate, strutture permanenti o semi-permanenti; questi casi si configurano come interventi edilizi a tutti gli effetti

Quando si tratta di opere edilizie, l’occupazione del suolo pubblico non può avvenire senza un titolo edilizio che autorizzi l’esecuzione delle opere che vengono realizzate su beni demaniali o comunali.

Quando e perché serve un titolo edilizio per l’occupazione del suolo pubblico?

Nel momento in cui si riconfigura un intervento che sia riconducibile ad una delle categorie edilizie previste dal DPR 380/2001 che abbiamo visto in precedenza, ecco che allora il titolo edilizio diventa obbligatorio.

Si tratta di una necessità che non dipende dalla natura pubblica o privata del suolo sul quale interessa il cantiere; pertanto, l’autorizzazione all’occupazione del suolo pubblico non può essere considerata sostitutiva del titolo edilizio.

Vediamo quale esempio concreto:

• Posa di una recinzione temporanea su un marciapiede: OSP senza titolo edilizio

• Realizzazione di una nuova cabina elettrica su area pubblica: permesso di costruire e OSP

• Installazione di un prefabbricato per uso prolungato su suolo comunale: SCIA o permesso e OSP

È il direttore dei lavori colui che ha il compito di garantire che l’intervento venga autorizzato in maniera corretta sia sotto il profilo edilizio che per quanto riguarda l’occupazione del suolo; è invece il direttore del cantiere che deve vigilare sulla corretta esecuzione e documentazione delle fasi operative.

Responsabilità e sanzioni

Il mancato rispetto delle regole e delle norme prevede sanzioni amministrative e penali, che si applicano in caso di:

• Opere realizzate senza titolo edilizio
• Difformità rispetto al titolo che è stato rilasciato
• Mancata vigilanza da parte del datore dei lavori
  

Le sanzioni possono anche arrivare a comportare l’ordine di demolizione o la necessità di ripristinare lo stato dei luoghi.

La gestione documentale e il supporto della tecnologia

In uno scenario così complicato, dove si incrociano titoli edilizi, occupazione di suolo pubblico, gestione dello stato di avanzamento dei lavori, verifiche e controlli, l’importanza di tenere aggiornato il giornale di cantiere è fondamentale.

• Oggi esistono strumenti digitali come Mela App che permettono di:
  Annotare in tempo reale le fasi del cantiere e conservarle in un luogo sicuro
• Associare permessi, scadenze e autorizzazioni alle varie attività e tenerle monitorate
• Archiviare documentazione e fotografie
• Condividere aggiornamenti ed informazioni con tutti coloro che sono coinvolti nella gestione del cantiere
  

Mela App rappresenta la soluzione perfetta per avere tutto ciò che serve in un solo spazio: si possono gestire i cantieri e i progetti all’interno di una sola chat, ottimizzando così i processi ed avendo una gestione documentale semplificata, restando aggiornati sulle spese e avendo sempre idea del lavoro del personale. E, chiaramente, tenendo sempre sotto controllo le autorizzazioni e i permessi.

Una redazione semplificata del giornale di cantiere aiuta a ridurre il rischio di errori e sanzioni, migliora la tracciabilità e supporta la conformità normativa, soprattutto in quei contesti dove l’occupazione del suolo pubblico è regolata in modo stringente.

Conclusioni

Una corretta gestione delle pratiche che regolamentano l’occupazione del suolo pubblico non può prescindere da una visione integrata tra titoli edilizi e autorizzazioni occupazione suolo pubblico. È necessario saper riconoscere quando l’intervento assume rilevanza edilizia e richiede, pertanto, un titolo abilitativo.

Ecco perché è necessario sfruttare tutti quegli strumenti avanzati che rappresentano, oggi, un valido strumento per garantire trasparenza, efficienza e rispetto delle norme in ogni fase del cantiere.