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Decreto Salva Casa 2024: novità per il cambio destinazione d'uso

La Legge 105/2024, di conversione al decreto-legge 69/2024, più conosciuto come “decreto salva casa 2024“ apporta significative novità al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), semplificando la regolarizzazione edilizia in Italia. In questo articolo, offriremo una panoramica del Decreto, con particolare attenzione alle modifiche all’articolo 23-ter sul mutamento di destinazione d’uso. Presenteremo risorse scaricabili e esempi pratici per una migliore comprensione delle nuove disposizioni, evidenziando come queste facilitino la sanatoria di difformità minori e promuovano un uso flessibile degli spazi, riducendo la burocrazia nel rispetto delle normative locali.

29 ott 2024 05 min Condividi

DECRETO SALVA CASA 2024 Cosa cambia nel DPR 3802001

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Indice dei contenuti:

1. Introduzione al Decreto Salva Casa 2024

2. Contesto normativo e finalità del decreto salva casa 2024

3. Obiettivi e interventi principali del Decreto Legge 105/2024

4. Analisi delle modifiche principali del decreto Salva Casa 2024 agli articoli del DPR 380/2001

5. Modifiche all’articolo 23-ter: Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

6. Analisi dei principali cambiamenti all'art.23-ter

• Mutamento Senza Opere
• Mutamento all'interno della stessa categoria funzionale (comma 1-bis)
• Cambio tra diverse categorie funzionali in specifiche zone (comma 1-ter)
• Condizioni per il cambio di destinazione d’uso nelle unità immobiliari singole (comma 1-quater)
• Titoli abilitativi necessari per il cambio d’uso (comma 1-quinquies)
• Adeguamento delle Regioni (comma 3)

7. Interpretazione complessiva e vantaggi del decreto salva casa 2024

8. Esempi pratici di applicazione

• Cambio di destinazione d’uso senza opere
• Cambio di destinazione d’uso all'interno della stessa categoria funzionale (comma 1-bis)

• Cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse in zone specifiche (comma 1-ter)

• Cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari singole (comma 1-quater)

• Titoli abilitativi necessari per il cambio d’uso (comma 1-quinquies)

• Adeguamento delle Regioni ai principi del decreto (comma 3)

9. Conclusione

10. FAQ

11. Risorse aggiuntive

1. Decreto salva casa 2024 e modifiche al testo unico dell’edilizia

Con l’entrata in vigore della legge 105/2024 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica) si introducono significative innovazioni normative nell’ambito della regolarizzazione edilizia. Questa legge si pone come una risposta concreta a esigenze crescenti di semplificazione e regolarizzazione nel settore edilizio, offrendo strumenti più snelli e rapidi per risolvere irregolarità.

La portata del decreto salva casa 2024 si estende a diversi ambiti del testo unico dell’edilizia (dpr 380/01), con modifiche spaziano dalla gestione delle lievi difformità edilizie alla facilitazione dei cambi di destinazione d’uso e alla semplificazione delle sanatorie per interventi minori. Il decreto mira a rispondere alle esigenze di molti proprietari di immobili che, per una serie di motivi, si trovano ad affrontare piccoli abusi edilizi o modifiche interne prive di titolo abilitativo. In quest’ottica il decreto prevede delle procedure specifiche e un approccio orientato a risolvere e sanare situazioni di difformità edilizie in modo rapido e meno oneroso.

2. Contesto normativo e finalità del decreto Salva Casa 2024

Il decreto salva casa 2024 nasce come risposta alla crescente necessità di adeguamento normativo e alla domanda di flessibilità da parte di un’utenza che spesso si trova ad affrontare lunghe e complesse procedure per regolarizzare situazioni minori.

L’obiettivo della legge è quindi facilitare l’adeguamento normativo e promuovere una visione più dinamica e contemporanea del patrimonio edilizio.

In sintesi, con il decreto salva casa 2024, il governo italiano ha inteso creare un quadro normativo che valorizzi la semplificazione delle procedure, riducendo l’impatto burocratico e consentendo ai proprietari di immobili di adeguarsi più agevolmente alla normativa vigente. Questo nuovo quadro si traduce in un passo importante per molti cittadini, che potranno così vedere sanati piccoli interventi e difformità senza dover affrontare procedure lunghe e onerose.

Prima di andare a vedere nello specifico gli obiettivi del decreto salva casa 2024 e le modifiche apportate al DPR 380/01 (testo unico dell’edilizia), condividiamo uno schema esemplificativo che ci fa capire sin da subito cosa potrà essere sanato a seguito grazie a questo decreto-legge:

Fonte imm: tradimalt.com

Immagine via F.A.S.T. Piccoli Comuni (https://blog.tradimalt.com/decreto-salva-casa-ufficiale/)

3. Obiettivi e principali interventi del decreto salva casa 2024

Gli interventi normativi previsti dalla legge 105/2024 sono pensati per semplificare l’iter burocratico e rendere più accessibile la regolarizzazione di interventi edilizi che, pur presentando difformità rispetto al progetto originario, non compromettono la sicurezza e la funzionalità degli edifici. Questo tipo di approccio vuole contribuire a un utilizzo più flessibile e adattabile degli spazi, soprattutto in contesti urbani dinamici e in continua evoluzione.

Le disposizioni del decreto vanno a toccare aspetti chiave del testo unico dell’edilizia, con modifiche mirate ai seguenti articoli:
*Una cosa da tenere a mente è che alcune misure dipendono dalle leggi regionali e comunali.

4. Modifiche principali del decreto Salva Casa 2024 agli Articoli del D.P.R. 380/2001

Di seguito vengono riportati i principali articoli del Testo Unico dell’Edilizia che sono stati modificati o integrati dal Decreto Salva Casa 2024, con una sintesi dei loro contenuti e dei cambiamenti apportati:

• Articolo 2-bis: Introduce norme per le deroghe su altezze e superfici utili per l’agibilità, consentendo una maggiore flessibilità per edifici che non rientrano nei parametri standard.

• Articolo 6: Disciplina gli interventi di edilizia libera, con un aggiornamento che rende installabili le tende bioclimatiche e altri elementi di bioarchitettura senza necessità di autorizzazione.

• Articolo 23-ter: Riguarda il mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante. Questo articolo è stato ampliato con i commi 1-bis fino a 1-quinquies, che ridefiniscono e semplificano il cambio di destinazione d’uso senza opere e senza dotazioni aggiuntive di parcheggi.

• Articolo 24: Semplifica le condizioni per ottenere l’agibilità degli edifici, introducendo deroghe per altezza e superficie utile, così da garantire maggiore fruibilità degli spazi esistenti.

• Articolo 31: Riguarda le opere abusive e introduce strumenti per la sanatoria di piccoli abusi, in modo da agevolare il recupero funzionale degli edifici con difformità minori.

• Articolo 34: Focalizza l’attenzione sulle difformità edilizie parziali, semplificando le procedure per la loro sanatoria.

• Articolo 37: Stabilisce nuovi criteri per la regolarizzazione degli interventi eseguiti senza titolo abilitativo, offrendo possibilità di sanatoria per lavori che non hanno causato un impatto urbanistico rilevante.

Di seguito potete trovare una tabella che riassume tutti gli articoli che vengono modificati dal decreto salva casa 2024, scaricabile gratuitamente sa qui.

Inoltre per una visione completa è utile indicare il decreto legge salva-casa pubblicato dal ministero delle infrastrutture e dei trasporti in versione pdf scaricabile gratuitamente che vi riesce a dare una visione generale di quali sono state le novità introdotte:

Scarica qui

Arrivati a questo punto dell'articolo, abbiamo individuato fino ad ora un quadro generale di cosa si intende per decreto salva casa 2024 e quali sono le variazioni apportare al dpr 380/01. Nella seconda parte ci concentreremo in particolar modo sulle variazioni apportate all’art.Art. 23-ter del DPR 380/01, che riguarda il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante.

Andiamo nello specifico a vedere di cosa si tratta:

5. Modifiche all’articolo 23-ter del DPR 380/01 a seguito del decreto salva casa 2024: Mutamento destinazione d'uso

Una delle modifiche centrali e più interessanti del decreto salva casa 2024 riguarda proprio l’articolo 23-ter del DPR 280/01, che disciplina il mutamento di destinazione d’uso. Questo aspetto è particolarmente rilevante, in quanto risponde alla necessità di adeguare l’uso degli edifici alle mutate esigenze del tessuto urbano, consentendo ai proprietari di immobili di cambiare la funzione di un edificio senza necessariamente affrontare lunghi iter burocratici o dover eseguire opere strutturali.

Prima di analizzare nel dettaglio cosa sarà permesso fare e come, vediamo nello specifico quanto riportato dalla gazzetta ufficiale:

“c) all’articolo 23 -ter : 01) al comma 1 è premesso il seguente periodo: «Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6» ;

1) dopo il comma 1, sono inseriti i seguenti: 

«1 -bis . Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. 

1 -ter . Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a) , a -bis ), b) e c) , di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A) , B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1 -quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. 

1 -quater . Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1 -ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1 -ter , il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 , e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1 -ter a 1 -quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. 

1 -quinquies . Ai fini di cui ai commi 1 -bis e 1 - ter , il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli: a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241; b) nei restanti casi, il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall’esecuzione di opere riconducibili all’articolo 6 -bis , si procede ai sensi della lettera a) »; 

2) al comma 3: 

2.1) il primo e il secondo periodo sono sostituiti dal seguente: «Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione»; 

2.2) al terzo periodo, dopo le parole: «il mutamento della destinazione d’uso» sono inserite le seguenti: «di un intero immobile» e le parole: «sempre consentito» sono sostituite dalle seguenti: «consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1 -quinquies »”

Fonte: https://biblus.acca.it/download/decreto-salva-casa-pdf-testo-di-conversione-camera/?wpdmdl=233599&refresh=671f5d5ea0acd1730108766

Quindi , come vediamo,le novità sono significative.

Andiamo però ad interpretarle ed analizzarle in modo più semplice e immediato.

6. Analisi dei Principali Cambiamenti dell’Articolo 23-ter

1. Mutamento Senza Opere

Al comma 1 è stato aggiunto il concetto di "mutamento senza opere": questo chiarisce che il cambio di destinazione d’uso si considera tale solo se non comporta lavori edilizi, oppure se gli interventi rientrano tra quelli minori elencati nell’articolo 6 (come le manutenzioni ordinarie). Questo punta a semplificare i cambiamenti minori, riducendo la burocrazia per chi non esegue interventi strutturali.

2. Mutamento all'interno della stessa categoria funzionale (comma 1-bis)

Viene consentito il mutamento della destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale senza particolari autorizzazioni. Questo favorisce ad esempio il cambio da ufficio a studio professionale, semplificando le esigenze di chi intende variare l’utilizzo di un locale senza alterarne la funzione complessiva. Rimane, tuttavia, la possibilità per i comuni di imporre specifiche condizioni.

3. Cambio tra diverse categorie funzionali in specifiche zone (comma 1-ter)

Il nuovo comma 1-ter permette il cambio di destinazione d’uso anche tra categorie funzionali diverse, ma solo in determinati ambiti (zone A, B e C secondo il decreto ministeriale del 1968 o zone simili definite da normative regionali). Questo cambio può quindi avvenire solo a determinate condizioni che dipendono dal rispetto delle normative locali. In questo contesto, si esonera l’obbligo di reperire aree per servizi di interesse generale o di rispettare la dotazione minima di parcheggi.

4. Condizioni per il cambio di destinazione d’uso nelle unità immobiliari singole (comma 1-quater)

Per le unità immobiliari singole, il cambio è sempre consentito, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche. In particolare, può essere richiesto che il nuovo utilizzo sia compatibile con quello predominante nell’immobile. Se le unità si trovano al primo piano o in seminterrato, il cambio può essere regolato in base alle leggi regionali, che possono consentirlo anche in alcune aree specifiche.

5. Titoli abilitativi necessari per il cambio d’uso (comma 1-quinquies)

Il comma 1-quinquies specifica i titoli abilitativi necessari per procedere al mutamento di destinazione d’uso:

• Nei casi in cui il mutamento non richiede opere edilizie, è sufficiente una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

• Se il cambio d’uso richiede opere edilizie più complesse, è necessario ottenere il titolo richiesto per l'esecuzione di tali opere.

6. Adeguamento delle Regioni (comma 3)

Le regioni devono adeguare le proprie normative ai principi del nuovo articolo 23-ter, ma è riconosciuta loro la facoltà di prevedere ulteriori semplificazioni. Inoltre, il mutamento di destinazione d’uso per un intero immobile richiederà i titoli abilitativi definiti dal comma 1-quinquies. 

7. Interpretazione Complessiva dell'art 23-ter del DPR 380-01 a seguito della legge 105/24

Il Decreto salva casa 2024 punta a snellire e semplificare la procedura per i cambi di destinazione d’uso, specialmente per le unità immobiliari singole e i cambi all’interno della stessa categoria funzionale. Tuttavia, le normative locali mantengono un peso importante: i comuni possono ancora fissare condizioni specifiche, soprattutto nelle aree urbane di particolare rilievo storico o strategico.

In sostanza, le modifiche introdotte riducono la complessità per proprietari e imprenditori che intendono riconvertire un immobile senza interventi sostanziali o costruttivi significativi

Per rendere tutta l’interpretazione delle nuove disposizioni più fluida, faremo degli esempi pratici e concreti che ti potranno guidare in una migliore comprensione.

Forniremo esempi basandoci sull’interpretazione delle modifiche normative contenute nel decreto, applicati a casi tipici e comuni nel contesto edilizio e urbanistico italiano. Il ragionamento segue i principi del DPR 380/01 e cerca di rappresentare situazioni pratiche in cui queste norme sono comunemente applicate.

8.Esempi pratici per situazioni previste dalle modifiche all’art-23-ter del DPR 380-01 dal decreto salva casa 2024

Questi esempi rappresentano scenari comuni che permettono di comprendere come le nuove disposizioni facilitano l’adattamento degli immobili a usi diversi, tenendo conto della varietà delle situazioni e delle caratteristiche locali.

Eccoli elencati di seguito:

1. Cambio di destinazione d’uso senza opere

• Esempio: Un proprietario di un locale commerciale vuole trasformarlo in un ufficio, ma senza modificare la struttura interna o eseguire lavori. In questo caso, dato che il cambio d’uso non comporta opere edilizie (come demolizioni o costruzioni), il proprietario non deve richiedere permessi complessi ma si limita a una segnalazione di inizio attività (SCIA), sempre che la normativa comunale non imponga altre condizioni.

• Interpretazione: Questo tipo di cambio permette un notevole risparmio di tempo e di risorse, poiché l’assenza di opere edilizie semplifica la procedura.

2. Cambio di destinazione d’uso all'interno della stessa categoria funzionale (comma 1-bis)

• Esempio: Un’unità immobiliare registrata come ufficio viene destinata a studio medico. Poiché il nuovo utilizzo rientra sempre nella stessa categoria funzionale (servizi professionali), il cambio è consentito senza dover richiedere autorizzazioni particolari, a meno che il comune non abbia stabilito condizioni specifiche.

8. Conclusione

Il Decreto Salva Casa 2024 rappresenta un importante passo avanti nella gestione edilizia in Italia, introducendo misure concrete per facilitare la regolarizzazione di lievi difformità e piccoli interventi immobiliari. Attraverso una serie di modifiche mirate al Testo Unico dell’Edilizia, la legge semplifica le procedure di sanatoria e consente maggiore flessibilità per il mutamento di destinazione d’uso. L’approccio adottato si concentra sulla rapidità e sull’efficienza, beneficiando sia i proprietari immobiliari che le autorità comunali. Grazie a queste innovazioni, è possibile promuovere un utilizzo degli spazi più dinamico e adattabile, pur rispettando le peculiarità normative locali e regionali.

Il Decreto Salva Casa, quindi, non solo agevola la regolarizzazione edilizia ma anche contribuisce a una visione più moderna e funzionale del patrimonio immobiliare italiano.

9. Domande e risposte sul decreto salva casa 2024

Per approfondimenti di qualsiasi natura nei riguardi del decreto salva casa 2024, ti rimandiamo alle seguenti risorse ufficiali:

• Decreto Salva-Casa: la guida completa, ecco cosa puoi sanare
• Decreto_legge 29 maggio, n.69
• Decreto Salva-Casa: le modifiche al testo unico dell’edilizia
• Legge 105/2024